Om foreningen
VEDTÆGTER
- - - - - - - - - - -
For ejerforeningen ROSENHØJ i ejendommen matr.-nr. 32 a Helsingør markjorder, beliggende Sabroesvej 13 D, E, F, G, H og I, Rosenhøjvej 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25 og 27 og Rosenkildevej 12 A, 12 B og 14.
§ 1.
Navn, hjemsted og formål.
Foreningens navn er ROSENHØJ, og dens hjemsted er Helsingør.
Foreningens formål er at administrere ejendommen matr. nr. 32 a Helsingør markjorder og varetage de anliggender, såvel enkelte som fælles, der er knyttet til at være ejer af ejerlejligheder i ejendommen.
§ 2.
Generalforsamling.
Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen.
Beslutninger på generalforsamlinger træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.
Til beslutninger om væsentlige forandringer af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog 2/3 af de stemmeberettigede stemmer herfor. Er mindre end 2/3 af de således stemmeberettigede mødt op på generalforsamlingen og mindst 2/3 af de mødte stemmer for forslaget, afholdes ny generalforsamling inden 14 dage (indkaldelsesfrist 8 dage), og på denne kan forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer.
Hvert år afholdes i marts eller april måned ordinær generalforsamling. Dagsorden for denne skal omfatte følgende punkter:
1. Valg af dirigent
2. Aflæggelse af årsberetning
3. Forelæggelse af årsregnskab, med påtegning af revisor til godkendelse.
4. Budget for det kommende år.
5. Indkomne forslag.
6. Valg af formand.
7. Valg af 4 bestyrelsesmedlemmer.
8. Valg af 2 bestyrelsessuppleanter
9. Valg af revisor
10. Eventuelt.
Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.
Ordinær generalforsamling indkaldes skriftligt eller elektronisk af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel. Begæring om at få et emne behandlet af den ordinære generalforsamling må være indgivet senest 3 uger før generalforsamlingen. Forhåndsorientering om den ordinære generalforsamlings dato, tid og sted opslås på de i trappeopgangene opsatte opslagstavler mindst 4 uger før generalforsamlingen.
Forslag der er fremsendt og ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal udsendes i kopi med generalforsamlingsindkaldelsen.
Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle eller af en myndig person, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt dertil. Hvert medlem kan maksimalt medbringe og stemme i henhold til 5 fuldmagter.
Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.
I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.
§ 3.
Bestyrelsen.
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 4 medlemmer, foruden formanden.
Formanden vælges særskilt, jf. § 2.
Genvalg kan finde sted.
Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år, og den anden halvdel af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i ulige år. Desuden vælges 2 suppleanter for 1 år ad gangen.
Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun foreningens medlemmer og disses ægtefæller eller samlevere. Hver ejerlejlighed kan maksimalt have 1 medlem af bestyrelsen.
Hvis antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang og i årets løb bliver mindre end 5, skal bestyrelsen snarest supplere sig med den for det afgåede medlem valgte suppleant, således at antallet stadig andrager 5. De således indtrådte bestyrelsesmedlemmer fungerer indtil førstkommende ordinære generalforsamling. Findes ingen suppleanter, indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter.
Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv. Efter den ordinære generalforsamling vælger bestyrelsen blandt de 4 valgte bestyrelsesmedlemmer en næstformand for 1 år.
Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender.
Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder betaling af fællesudgifter, tegning af sædvanlige forsikringer, (herunder brandforsikring og kombineret grundejerforsikring) renholdelse og fornyelser i det omfang sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses påkrævet.
Bestyrelsen fører forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de af ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene afkræves med passende varsel.
Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i hans fravær af næstformanden så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.
Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og yderligere mindst 2 medlemmer er tilstede.
Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i hans forfald næstformandens stemme udslaget.
I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhandlingerne.
Beretningen underskrives af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.
§ 4.
Medlemmerne.
Medlemmerne af foreningen er samtlige ejendommens ejerlejlighedsejere. Enhver ejer har pligt til at være medlem af foreningen. Ophører et medlem med at være ejer af en ejerlejlighed i ejendommen, bortfalder medlemspligten. Medlemspligten indtræder, når skødet på ejerlejligheden er tinglyst, det være sig betinget eller endeligt uden præjudicerende retsanmærkninger.
Rettigheder og forpligtigelser fordeles mellem medlemmerne indbyrdes efter de for ejerlejlighederne fastsatte fordelingstal.
4.
§ 5.
Tegningsret.
Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et medlem af denne. Bestyrelsen kan meddele prokura enkel eller kollektiv.
§ 6.
Bidrag til og hæftelser for fælles udgifter.
For foreningens forpligtelser hæfter medlemmerne, idet der dog ikke er solidarisk hæftelse vedrørende udvendig vedligeholdelse af henholdsvis ejerlejlighederne 105-109 og de øvrige ejerlejligheder jfr. § 10. Til dækning af de af foreningen påhvilende fællesudgifter skal hvert medlem bidrage med et årligt beløb, hvis størrelse fastsættes af bestyrelsen på grundlag af et udarbejdet driftsbudget for det kommende regnskabsår. Bidraget betales i forhold til ejerlejlighedernes fordelingstal med ¼ hver den 1ste i kvartalsmåneden. For ejerlejligheder 105-109 opgøres dog det faktiske bidrag til fællesudgifterne ved, at fordelingstallet anvendes på udgifterne efter fradrag af:
1. 50 % af udgiften til lønning af varmemester, afløser og ekstrahjælp
2. Renovationsudgiften, idet ejerlejlighed 105–109 selv forestår renovation
3. Udgiften til rengøring og vinduespolering
4. Udgiften til almindelig vedligeholdelse
5. Udgiften til henlæggelse til udvendig vedligeholdelse
Indestående på vedligeholdelseskonti og henlæggelseskonti pr. 31. december 2001 tilfalder alene ejerlejlighederne nr. 1-104 og 110-150.
Til sikkerhed for medlemmernes betaling af fællesudgifter og i øvrigt for ethvert krav, som foreningen måtte få på de enkelte lejligheder, herunder udgifter ved et medlems misligholdelse, er nærværende vedtægt tinglyst pantstiftende, med oprykkende panteret for kr. 35.000,00 i hver ejerlejlighed 1-107 og 109 og for kr. 5.000,00 i hver lejlighed 108, 110 – 150, jf. vedtægtens § 14.
I tilfælde af store uforudsete udgifter er bestyrelsen berettiget til at opkræve ekstra ydelser.
§ 7.
Varmeregnskab m.m.
Varme afregnes efter fordelingsmålere. Dog er alle udgifter ved centralvarmeanlæggets drift fællesudgifter, der fordeles efter fordelingstal.
§ 8.
Forsikringer.
Forsikringer såsom bygningsbrandforsikring, kombineret hus- og grundejerforsikring og glasforsikring m.m. er fælles for samtlige ejerlejligheder i ejendommen og omfatter også fælles anlæg.
Forsikringer kan derfor ikke opsiges af den enkelte ejerlejlighedsejer, men kun af foreningen som sådan.
§ 9.
Benyttelse.
Ejerlejlighederne 1 – 104 må kun benyttes til beboelse samt liberale erhverv.
Ejerlejlighederne må ikke opdeles yderligere. I tilfælde af, at en ejerlejlighed udlejes i sin helhed, har foreningen overfor lejeren samme beføjelser med hensyn til krænkelse af de lejeren påhvilende forpligtelser, som en ejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven, ejerforeningens vedtægter og den gældende husorden. Foreningen kan selvstændigt optræde som procespart overfor lejeren, eventuelt sideløbende med lejlighedsejeren. Den pågældende lejer skal gøres opmærksom på denne bestemmelse ved oplysning herom i lejekontrakten, der skal forelægges for bestyrelsen.
De enkelte ejeres forpligtelser ved benyttelse af deres lejlighed m.m. er nærmere fastlagt ved en for ejendommen gældende husorden, hvis indhold kun kan ændres ved beslutning af generalforsamlingen. Benyttelse skal udøves i overensstemmelse med de i lejeloven givne gældende regler for lejemål.
Såfremt en ejer overtræder husorden eller i øvrigt misligholder sine forpligtelser overfor foreningen af ejerlejlighedsejere eller dennes medlemmer, kan foreningen iværksætte sanktioner mod ejeren i overensstemmelse med lejelovens regler om misligholdelse, hvilket medfører, at foreningen kan pålægge en ejer – eller evt. lejer – at fraflytte lejligheden med passende varsel, såfremt de gør sig skyldig i grov eller ofte gentagen misligholdelse af ejerens forpligtelser overfor foreningen eller dennes medlemmer. Såfremt ejerens eventuelle lejer misligholder sine forpligtelser, har dette for ejeren samme konsekvenser, som om misligholdelse var udøvet af ejeren selv.
Ejeren må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre eller ydersiderne af vinduernes træværk, lade opsætte reklamer m.m. uden bestyrelsens tilladelse.
Ejeren er pligtig ikke at lade lejligheden bebo af flere personer over 18 år end svarende til lejlighedens værelsesantal + én.
§ 10.
Vedligeholdelse.
Udvendig vedligeholdelse af ejerlejlighederne 1 – 104 og 110 – 150 påhviler ejerne af disse ejerlejligheder, medens udvendig vedligeholdelse af ejerlejlighederne 105 – 109 påhviler ejerne af disse ejerlejligheder.
Indvendig vedligeholdelse af den enkelte ejers lejlighed påhviler ejeren, der er pligtig til stedse at holde sin lejlighed velvedligeholdt. Forsømmer en ejer sin vedligeholdelsespligt til gene for de øvrige beboere, kan bestyrelsen lade den nødvendige vedligeholdelse foretage for ejerens regning, hvis han ikke efterkommer et ham givet pålæg indenfor en frist af 2 måneder.
Indvendig vedligeholdelse omfatter udover maling, hvidtning og tapetsering, fornyelse af gulve, døre og alt lejlighedens udstyr, herunder el-ledninger, el-kontakter, varmeanlæg, varmeledninger og sanitære installationer, kort sagt alt, hvad der er installeret indenfor lejlighedens vægge, hvorimod vedligeholdelse og fornyelse af lejlighedens forsyningsledninger og fælles installationer udenfor de enkelte lejligheder påhviler foreningen.
§ 11.
Administration.
Bestyrelsen ansætter en administrator for ejerforeningen til at varetage administrationen af ejendommens fælles anliggender, herunder regnskabsførelse over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter. Administrator har adgang til generalforsamlinger og bestyrelsesmøder. Bestyrelsen kan give administrator tegningsret i alle ejendommens daglige anliggender. Administrator kan være såvel en enkelt person som en juridisk person. For sin virksomhed oppebærer administrator et honorar fastsat efter aftale med bestyrelsen.
§ 12.
Regnskab og revision.
Foreningens regnskabsår er kalenderåret.
Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor der vælges af generalforsamlingen. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. I forbindelse med sin revision skal revisor undersøge, om forretningsgangen er betryggende. Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som han finder af betydning for udførelsen af sit hverv.
Der føres en revisionsprotokol. I forbindelse med sin beretning om revision af et årsregnskab skal revisor angive, hvorvidt han finder forretningsgangen betryggende. Hver gang indførsel i revisionsprotokollen er sket, skal denne fremlægges på førstkommende bestyrelsesmøde, og de tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen med deres underskrift bekræfte, at de har gjort sig bekendt med indførelsen.
Det vedtagne regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor.
§ 13.
Foreningens opløsning.
I tilfælde af beslutning om opløsning af foreningen vælger generalforsamlingen et likvidationsudvalg, der foretager de fornødne skridt til foreningens opløsning.
§ 14.
Foreningens pant.
Disse vedtægter begæres tinglyst pantstiftende med første prioritet for kr. 25.000,00 i hver ejerlejlighed, dog ikke i ejerlejlighed 108, 110 - 150 i ejendommen matr. 32a, Helsingør
Markjorder, beliggende Sabroesvej 13 D, E, F, G, H og I, Rosenhøjvej 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25 og 27 og Rosenkildevej 12 A, 12 B og 14., til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder sikkerhed for lån, som ejerforeningen optager til finansiering af ejerforeningens udgifter.
Denne panteret respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte ejerlejligheder på tidspunktet for tinglysning af nærværende panteret.
I tilfælde, hvor ejerforeningen skrider til retsforfølgning mod et medlem i henhold til denne bestemmelse, skal en udskrift af ejerforeningens regnskab og et af ejerforeningen vedtaget budget være tilstrækkeligt bevis for gældens størrelse og forfaldstidens indtræden, således at dette kan danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse.
For ejerforeningens medlemmer gælder det, at denne pantstiftende bestemmelse har samme karakter og funktion som et skadesløsbrev, og den kan derfor danne grundlag for foretagelse af udlæg i henhold til retsplejelovens § 478, stk. 1, nr. 6.
En generalforsamling kan efter vedtægtens regler om vedtægtsændringer beslutte at forhøje det beløb, som vedtægterne er tinglyst pantstiftende for.
§ 15
Påtaleret.
Påtaleberettiget er ejerforeningen ved dennes bestyrelse.
§ 16
Tinglysning.
Denne vedtægt begæres tinglyst servitutstiftende på ejendommen matr. 32a, Helsingør Markjorder, beliggende Sabroesvej 13 D, E, F, G, H og I, Rosenhøjvej 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25 og 27 og Rosenkildevej 12 A, 12 B og 14.
Vedtægtens § 14. begæres tillige tinglyst pantstiftende for kr. 25.000,00 på hver ejerlejlighed nr. 1 – 107 og 109.
Vedtægten tinglyst den 1. marts 1977 med tillæg tinglyst 9. november 1977, 29. august 1996, 25. oktober 2002 og 3. juli 2002 begæres samtidig hermed aflyst, dog kun for så vidt angår den servitutstiftende del.
Med hensyn til de på ejendommen og ejerlejlighederne hvilende servitutter og byrder henvises til ejendommens og ejerlejlighedernes blade i tingbogen.
Således vedtaget på generalforsamlingen den 27. april 2015
For bestyrelsen:
Per Nielsen Lisbeth Jensen Bent Erik Laursen Ulla Mathiesen Lone Michelsen
